19 März Grundsteuer in Hessen: Nachweis des geringeren gemeinen Werts „nicht möglich“?

Posted at 14:20h in Aktuelles by
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Wenn der Eigentümer eines Grundstücks von seinem Finanzamt einen Grundsteuermessbescheid erhält und erkennt, dass der Wert viel zu hoch angesetzt ist, kann er zum Ausschluss einer Übermaß-Besteuerung den Nachweis eines niedrigeren Wertes durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens erbringen.

Nicht so in Hessen, urteilte der 3. Senat des Hessischen Finanzgerichts im Januar 2025. Beim Hessischen Grundsteuergesetz sei ein derartiger Nachweis „nicht möglich“.

Warum nicht? Das hessische Grundsteuermodell, so die Richter, würde die Bodenrichtwerte nur „indirekt“ im Rahmen der Faktor-Ermittlung berücksichtigen. Dieser Faktor hätte mit dem Bodenrichtwert „nichts zu tun“. Deshalb erübrige sich denklogisch auch ein Nachweis eines niedrigeren Werts.

Jetzt stellen Sie sich mal ein fiktives, aber nicht ganz realitätsfernes, Beispiel vor:

  • Der Eigentümer eines als Golfplatz genutzten Grundstücks in Hessen erhält einen Grundsteuermessbescheid, in dem das Finanzamt einen „Bodenrichtwert“ in Höhe von 50,00 €/qm ansetzt.
  • Der Gutachterausschuss hat aber für das Gebiet, in dem der Golfplatz liegt, gar keinen Bodenrichtwert ermittelt.
  • Vielmehr hat das Finanzamt den als „Bodenrichtwert“ bezeichneten Wert festgesetzt in Höhe von 10% des durchschnittlichen Bodenrichtwerts der Gemeinde, in welcher der Golfplatz liegt.
  • Der tatsächliche, durch aktuelle Kaufpreise nachgewiesene Verkehrswert des Grund und Bodens beläuft sich aber nur auf 5,00 €/qm.
  • Der Verkehrswert beträgt also nur 10% des vom Finanzamt festgesetzten „Bodenrichtwerts“.
  • Weil aber die Berechnung des Faktors durch den Rechenschritt „hoch 0,3“ gedämpft wird, ergibt sich im Hessen-Land keine Reduktion auf 10%, sondern „nur“ auf 50%:

Die Faktor-Berechnung nach dem Hess. Grundsteuergesetz geht nach der Formel:

Faktor = (BRW / durchschnittlicher BRW) ^ 0,3

Und hier die Berechnung aus unserem Beispiel:

Finanzamt (50,00 € / 500,00 €) = 0,1000 ^0,3 = Faktor 0,5000
Verkehrswert: ( 5,00 € / 500,000 €) = 0,0100 ^0,3 = Faktor 0,2511

Beim Hessischen Grundsteuermodell sinkt der Faktor bei Anwendung des „richtigen“ Bodenwerts (5,00 €/qm) von 0,5 auf nunmehr 0,25. Also auf die Hälfte (50%)

Heißt also: Die vom Eigentümer Jahr für Jahr zu zahlende Grundsteuer halbiert sich gegenüber dem vom Finanzamt ermittelten Wert.

Kann jemand die Frage beantworten, warum auf diese Weise der Nachweis des geringeren gemeinen Werts „nicht möglich“ sein soll?

Oder gilt in Hessen das, was der Hessische Minister der Finanzen bereits im November 2024 in der Antwort auf eine kleine Abfrage darlegte:

„Die Landesregierung sieht keine Einschränkung des Sportangebots in Hessen durch die Reform der Grundsteuer. Die heutige Nachfrage nach Sportarten wie Golf wird durch hierfür anfallende, oft höhere Kosten nicht getrübt. Auch eine Umlegung höherer Grundsteuern auf diese Kosten dürfte nach Ansicht der Landesregierung die Nachfrage nicht wesentlich tangieren.“

Ob der Eigentümer der als Golfplatz genutzten Flurstücke, und der Golfclub, der als Pächter die Zahlung der Grundsteuer gemäß Pachtvertrag zu übernehmen hat, eine Übermaß-Besteuerung sooo lustig finden?

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