03 Jan. Grundsteuer: Kein Bodenrichtwert für Golfplatz-Grundstück? „Reserveschätzung“ des Finanzamts nur aus Werten vergleichbarer Flächen!

Die Sachbearbeiterin beim Finanzamt teilte dem Eigentümer eines Golfplatz-Grundstücks mit, sie beabsichtige, für sein als „SF“ (= Sonstige Fläche) gekennzeichnetes Grundstück einen „Bodenrichtwert“ anzusetzen. Und zwar in rund 4-facher Höhe des vom zuständigen Gutachterausschuss für Immobilienwerte ermittelten Bodenrichtwerts für Landwirtschaft (Ackerland, Grünland).

Der zuständige Gutachterausschuss teilte dem Grundeigentümer auf seine Anfrage zu dieser Aussage des Finanzamts mit, er habe für die benannten Flächen (auch nachträglich) einen separaten Bodenrichtwert nicht ermittelt.

Frage: Wie kann es sein, dass ein Finanzamt für ein Golfplatz-Grundstück einen „Bodenrichtwert“ ansetzen will, wenn der Gutachterausschuss für diese Nutzung einen eigenen Bodenrichtwert gar nicht ermittelt hat?

Antwort: Die Finanzämter können bei Fehlen eines Bodenrichtwerts des Gutachterausschusses eine sog. „Reserveschätzung“ vornehmen. Indem sie einen Bodenwert (nicht Bodenrichtwert!) aus den Werten vergleichbarer Flächen ableiten.

„Wird von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Wert des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.“ (§ 247 Abs. 3 des Bewertungsgesetzes, BewG)

Aber Achtung! Bei der Ableitung des Bodenwerts im Rahmen der Reserveschätzung unterliegen die Finanzämter strengen Vorgaben. Sie können die eigenen Bodenwerte nicht einfach „auf gut Glück“ ableiten. Es dürfen nur Grundstücke vergleichbarer Nutzungsart herangezogen werden. Eine Übertragung von Bodenwerten anderer Nutzungsarten (z.B. Baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland) ist nicht zulässig.

Was aber, wenn keine Werte vergleichbarer Flächen (also Kaufpreise von Grundstücken, die mit Golfplätzen vergleichbar sind) vorliegen?

Dann gilt, was der Bundesfinanzhof schon im November 2004 entschieden hat (BFH II R 35/02 v. 17.11.2004): Liegen für Golfplatz-Grundstücke keine Vergleichswerte vor, so scheidet eine Wertermittlung durch unmittelbaren Vergleich mit Kaufpreisen für derartige Grundstücke aus. Vielmehr ist in solchen Fällen eine Wertermittlung anhand des innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts angemessen.

P.S. Wichtig für die Grundsteuer in Hessen:
Auf den „richtigen“ Bodenrichtwert kommt es, auch im gern als „wertunabhängig“ bezeichneten Flächen-Faktor-Modell, sehr wohl an!
Hessisches Grundsteuergesetz (HGrStG) vom 15. Dezember 2021, § 7 Faktor
(2) Der Bodenrichtwert ist der zum jeweiligen Hauptveranlagungszeitpunkt nach § 8 Abs. 1 Satz 2 ermittelte Bodenrichtwert nach § 196 Baugesetzbuch der Bodenrichtwertzone, in der das Grundstück liegt.