Die Finanzbehörde will den
Einheitswert meines Grundbesitzes, den ich an einen
Golfclub verpachtet habe, neu festsetzen. Aus den
Verhandlungen mit dem Finanzamt habe ich den Eindruck,
dass der neue Einheitswert relativ hoch angesetzt werden
soll. Was kann ich tun?
Der Einheitswert sollte den tatsächlichen Bodenwert Ihrer Flächen widerspiegeln. Der setzt
sich zusammen aus dem Ertragswert, also dem Barwert der
zukünftigen Pachtzahlungen, die Ihnen lt. Pachtvertrag
zufließen, zuzüglich des Bodenwerts Ihres Grundbesitzes
am Ende der Pachtlaufzeit. Lassen Sie zur Ermittlung des
angemessenen Bodenwertes ein neutrales Wertgutachten
erstellen.
Ich bin Eigentümer von Flächen, die an einen Golfclub
verpachtet sind. Der Präsident des Golfclubs kommt heute,
mehr als 10 Jahre nach Abschluss des Pachtvertrages zu
mir und behauptet, der Pachtpreis für die
Golfplatzflächen sei damals unüblich hoch vereinbart
worden. Wie können Sie mir helfen?
Da kann ich Ihnen ein Gutachten über den
angemessenen Pachtpreis erstellen. Grundlage dafür
sind die regionsüblichen Pachten für vergleichbare
Areale, wie sie im Zeitraum des Abschlusses Ihres
Pachtvertrages gültig waren.
Unsere Gesellschaft hat die
Golfanlage auf einem Erbbaugrundstück errichtet. Wir
können unsere Darlehen über das Erbbaurecht bis zum
Sachwert der Golfanlage besichern. Jetzt wollen die Bank
und der Erbbaurechtsgeber wissen, wie hoch der Sachwert
heute ist.
In diesem Fall geht es eindeutig um den Sachwert der Golfanlage. Der Sachwert ist zu
ermitteln nach dem Herstellungswert unter
Berücksichtigung von Alter, eventuellen Schäden und
Mängeln und sonstigen wertbeeinflussenden Umständen. Bei
dem Sachwertgutachten kommt es, weil es für Golfplätze
keine „Normalherstellungskosten“ gibt,
insbesondere darauf an, die tatsächlichen Baukosten
nachvollziehbar darzulegen.
Ich lese immer wieder Anzeigen,
in denen Golfanlagen zum Kauf gesucht werden. Ich könnte
mir vorstellen, meinen Golfplatz demnächst aus
Altersgründen zu verkaufen. Welchen Kaufpreis kann ich
dafür verlangen?
Die Firma, die Ihren Golfplatz eventuell kauft, ist
einzig und allein am Unternehmenswert
Ihrer Golfanlage interessiert. Das ist der Barwert der
Erträge, die man in Zukunft Jahr für Jahr aus dem Betrieb
der Golfanlage erwartbar wird erwirtschaften können, also
der Ertragswert. Bei der Ermittlung des Ertragswertes
spielt der Kapitalisierungszinsfuß als Indikator für die
Renditeerwartung des Käufers und für die Einschätzung
eventueller Risiken der Golfanlage ein besondere Rolle.